임차인 전입신고 및 확정일자 제대로 하기

임차인 전입신고 및 확정일자 제대로 하기

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세입자가 집주인과 임대차계약을 체결한 뒤 가장 먼저 해야 하는 것은 무엇일까요? 바로 전입신고와 확정일자를 받는 것입니다. 우리 주택임대차보호법은 상대적으로 임대인보다 약자인 임차인을 보호하기 위해 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 인정하고 있습니다. ‘대항력’이란 임차인이 임차주택에 관하여 제3자에 대해 주장할 수 있는 법률상 권능을 의미하고, ‘우선변제권’이란 경매 대금에서 본인보다 후순위권리자나 일반채권자들보다 우선하여 본인의 보증금을 변제받을 수 있는 권능을 의미합니다. ‘대항력’ 및 ‘우선변제권’은 전입신고와 확정일자를 제대로 하지 않으면 그 효력이 발생하지 아니하므로 오늘은 임차인이 전입신고와 확정일자를 제대로 받는 방법을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1. 세입자뿐만 아니라 그 배우자와 자녀의 주민등록도 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 주민등록으로 인정됩니다. 한편, ‘대항력’의 구비요건인 주택의 인도와 주민등록은 대항력 취득할 때에만 구비 해야 하는 것이 아니라 대항력을 유지하기 위해서도 필요하므로 무턱대고 주민등록을 이전하면 ‘대항력’이 소멸하게 됩니다. 따라서 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 거주하던 중 사정이 생겨서 본인의 주민등록을 일시적으로 옮길 필요가 있는 경우 가족의 주민등록을 그대로 남겨두어 ‘대항력’을 유지해야 할 것입니다.

2. 연립주택과 같이 공동주택의 경우 동, 호수를 반드시 구분하여 주민등록을 해야 ‘대항력’이 발생합니다. 왜냐하면, 동 호수를 기재하지 않으면 제3자의 입장에서 임차인이 어디에 거주하는지 구체적으로 알 수 없기 때문입니다. 그러나 공동주택이 아닌 단독주택의 경우에는 내부적으로 정해진 호수와 상관없이 전입신고 시 지번만 기재하더라도 ‘대항력’이 인정됩니다.

3. ‘대항력’ 및 ‘우선변제권’은 전입신고 및 확정일자를 받은 다음 날부터 그 효력이 발생하기 때문에 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받은 날에 집주인이 임차목적물에 근저당권을 설정하여 대출을 받아버린다면 세입자는 위 근저당권자보다 후순위이기 때문에 보증금을 제대로 확보하지 못할 수도 있다. 따라서 세입자는 전입신고 및 확정일자를 받은 다음 날 임차목적물의 부동산등기부 등본을 발부받아 사정 변경이 있는지에 대해 확인해야 할 것입니다.

4. 마지막으로 우선변제권이 발생하기 위해서는 대항력과 확정일자를 모두 갖추어야 하므로 두 가지 요건 중 나중의 요건을 갖춘 날이 우선변제권의 기준일이 됩니다. 즉, 대항력은 6월 7일, 확정일자는 6월 9일인 경우에는 6월 9일이 우선변제권의 기준일이 되고, 확정일자는 6월 8일에 받았으나 대항력을 6월 10일에 갖춘 경우에는 6월 10일이 우선변제권의 기준일이 됩니다.

 

천찬희 변호사 / [email protected]

 

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