상가임대차와 권리금 보호

상가임대차와 권리금 보호

상가임대차와 권리금 보호

 

대부분의 자영업자들은 임차인이기에 그들에게는 영업을 폐업하고 임대차계약이 종료된 후, 그들이 개업 시에 투입했던 비용을 조금이라도 회수할 수 있는지 여부가 크게 중요하다고 할 것입니다. 그래서 오늘은 법적으로 인정한 권리금은 무엇이며, 어떠한 요건 하에서 상가임차인이 권리금을 지급받을 수 있는 지에 대해 알아보겠습니다.

 

상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’) 제10조의 3 제1항에서는 ‘권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 ·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.’고 정의하고 있습니다.

 

또한, 같은 법 제10조의 4 제1항 내지 제3항에서 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유가 없는 한 권리금계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되고, 만약 이를 방해하여 임대인이 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다. 그리고 임대인과 임차인 사이에 권리금 포기 약정을 특약으로 체결하였다고 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 특별한 사정이 없는 한 무효입니다(상임법 제15조 참조).

 

위 정당한 사유에는 신규임차인이 보증금 및 차임을 지급할 여력이 없는 경우, 신규임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등이 있습니다(상임법 제10조의 4 제2항 각 호 참조).

 

다만, 임차인이 임대인에게 권리금 회수를 못함으로써 발생한 손해배상청구는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하여야 하고, 임차인이 3기의 차임 액을 연체하는 등 채무불이행을 했다면 행사할 수 없음을 주의해야 합니다.

 

따라서 상가임차인은 영업시설 구비나 영업노하우와 같이 이후 임차인이 영업을 하면서 얻을 이점이 있다면 임대차계약 종료일 3개월 전부터 종료 시까지 신규임차인을 임대인에게 주선해주면서 신규임차인으로부터 권리금을 지급받으면 될 것입니다. 만약, 임대인이 위 임대차계약 체결을 거부한다면 임차인은 임대인에게 신규임차인으로부터 지급받았을 권리금과 임대차종료 당시 권리금(감정을 통해 평가) 중 낮은 금액에 대해 손해배상을 청구 할 수 있습니다.

 

천찬희 [email protected]

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