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화요일, 11월 24일

임차인의 계약 갱신요구권과 권리금 회수

임차인의 계약 갱신요구권과 권리금 회수

사진=pixabay

임차인에게 계약갱신요구권이 없어도 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장해야 한다는 하급심 판결이 나왔습니다. 지난 해 5월 동일한 취지의 대법원 판결이 나왔으나 이번에는 임차 건물이 노후 되어 재건축이 필요한 사안이라 더욱 특별한 의미가 있다고 보여집니다.

사례

A는 2010년 7월부터 서울의 한 상가를 임차하여 미용실로 운영하였고, 위 상가를 매수한 B는 2017년 A에게 건물의 노후로 인해 재건축이 필요하다는 이유로 계약갱신 거절을 통보하였습니다. 그러나 A는 가게를 넘겨받으려는 C와 권리금 계약서를 작성한 뒤 B에게 임대차 계약을 체결해 달라고 요구하였습니다. 이에 B는 A의 총 임대차기간은 5년을 넘어 계약갱신청구권이 없고(당시에는 5년, 현재는 10년), 건물을 재건축해야 하기 때문에 A에게 권리금 회수 기회를 보장할 의무가 없다고 하였습니다.

상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차보호법’)

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

이에 1심은 임차 건물의 재건축 필요성을 인정하여 B가 C와 임대차계약을 거절한 것은 정당하다고 보았으나 2심 재판부는 이 사건 건물이 "유지·보수·관리를 제대로 해도 건물 대부분을 철거하거나 재건축해야만 안전사고를 예방할 수 있다고 할 만한 우려가 있어 보이지는 않는다"며 "상가건물의 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있었다고 인정하기 부족하므로 임차기간 5년이 지나도 임대인은 권리금 회수 기회 보호 의무를 부담한다"고 판시하였습니다(서울고등법원 2019나2025330 판결 참조).  

위 판례는 상가임대차보호법에서 규정한 계약갱신요구권과 권리금회수기회 보장제도를 명확히 구분한 것에 의의가 있습니다. 위 두 제도 모두 임차인을 위한 제도이고, 전자는 임차인의 임차 기간을 보장하기 위한 것이며, 후자는 임차기간 동안 쌓여진 유무형의 재산적 가치를 보호하기 위한 것입니다.

결국, 전자는 임차 기간이 길어질 수록 임차인에게 유리한 것이고, 기간이 길어질 수록 권리금도 늘어나는 것이 당연할 것입니다. 그런데 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간인 5년을 도과 하였다는 이유만으로 임차인에게 권리금회수기회 보장을 박탈한다면, 임차인은 어떻게든 권리금을 회수하기 위하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 내에 다른 임차인에게 가게를 넘김으로써 권리금을 회수하려고 할 것입니다. 이는 상가임대차보호법이 임차인을 보호하려는 제도의 취지를 약화시키는 결과를 초래하게 될 것입니다.

결국, 계약갱신요구권이 제한한 기간과 상관없이 권리금을 회수할 수 있는 기간은 제한 받지 않는다고 보는 것이 타당하다고 생각합니다.

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