• 수요일, 08월 05일
수요일, 08월 05일

주택임대차보호법 개정안 주요내용

주택임대차보호법 개정안 주요내용

사진=위키피디아

‘계약갱신청구권’과 ‘전 월세 상한제’의 내용이 포함된 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)이 지난 29일 국회법제사법위원회를 통과하였습니다. 위 개정법은 8월에 공포되어 바로 시행될 예정인데, 그 내용이 지금까지와는 다른 매우 파격적인 것이라 시행 이후에 부동산 시장에 큰 영향을 끼칠 것이라는 우려가 많습니다. 그렇다면 도대체 법사위를 통과한 주임법 개정안에 어떠한 내용이 들어있길래 이토록 뜨거운 감자가 되고 있는지 구체적으로 그 내용을 알아보도록 하겠습니다.

1. 계약갱신청구권

현행 주임법은 임차인의 거주 기간을 2년으로 보장하고 있고, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않으면 같은 조건으로 임대차계약이 자동 갱신되는 것으로 규정되어 있습니다. 

그런데 주임법 개정안은 이에 나아가 임차인이 1회에 한하여 임대인에게 계약을 갱신하도록 요구할 수 있는 계약갱신요구권을 인정하고 있습니다. 계약갱신요구권은 상가건물임대차보호법상 임차인에게 인정하고 있는 권리로 임대인의 의사와 상관없이 임차인이 원할 경우 임대차계약을 일정기간 동안 계속 갱신할 수 있는 권리입니다. 즉, 주임법 개정안이 시행되면 1회에 한하여 임차인은 임대인에게 임대차 계약기간 만료 1~6개월 전에 임대인에게 임대차계약 연장을 통보하면 위 임대차계약은 자동으로 2년 갱신되므로, 임차인은 최소 2년의 임대차계약을 보장받을 수 있는 것입니다.

한편, 임대인은 정당한 사유없이 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 없고, 만약 정당한 사유없이 갱신 거절 후 다른 임차인과 임대차계약을 하면, 임차인은 임대인에게 3개월치 임대료, 임대인이 다른 임차인에게 받은 임대료에서 임대차계약 갱신 거절 당시의 임대료를 뺀 금액의 2년치 임대료 합계액 및 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수에 해당하는 금전 지급을 청구할 수 있습니다. 이때 임대료는 순수 월세와 보증금을 월세로 전환한 금액을 더한 환산 임대료를 의미합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 대표적인 사유로 임대인(직계존비속 포함)이 직접 거주하는 것입니다. 이 경우 임대인은 2년간 임차목적물에 실제로 거주 해야하고, 만약 실거주사유로 갱신을 거절한 다음 다른 임차인과 임대차계약을 하게 되면 갱신 거절로 나가게 된 임차인은 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.

2. 전 월세 상한제

임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임대차계약이 갱신되는 경우 임대인은 직전 임대료의 최대 5%까지만 임대료를 올릴 수 있고, 이는 지방자치단체의 조례에 따라 낮아질 수도 있습니다. 다만, 임차인이 계약갱신요구를 하여 기존 집에서 4년을 모두 살고 다른 집으로 이사하는 경우에는 5% 상한제 적용을 받지 않습니다.

3. 부동산에 끼치는 영향

주임법이 개정됨에 따라 집주인인 임대인들은 적어도 4년까지는 임대료를 올리는 것이 한정되어 있기 때문에, 계약을 하기 전에 미리 전세금을 올리고 있어, 일반 서민들이 전세 집을 구하기가 더 어려워 지고 있습니다. 또한 집주인의 입장에서는 임대차를 통해 제한적인 수익을 올리는 것보다는 공실인 주택을 매도함으로써 시세차익을 얻는 것이 더 낫다고 생각할 수 있어, 임대 매물 자체가 줄어들 수도 있을 것입니다.

개정 주임법은 현행 주임법과 비교 했을 때 파격적으로 임차인을 보호해주기는 하지만 불가피하게 전 월세 보증금의 급등과 같은 문제가 발생할 것으로 생각합니다.

천찬희 변호사 / [email protected]

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