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수요일, 08월 05일

국내 도입이 시급한 '싱가포르 부동산 정책', 과연 무엇이 다른가?

국내 도입이 시급한 '싱가포르 부동산 정책', 과연 무엇이 다른가?

싱가포르 전경 / 사진=위키피디아

[뉴스포픽=윤홍기 기자] 중국 정부의 홍콩 보안법 적용으로 홍콩이 정치적·사회적 안정성에 대한 불안으로 몸살을 앓고 있다. 자유의 날개를 꺽어버린 불안감으로 가장 크게 영향을 받은 곳은 당연 경제 시장이다. 홍콩의 자산가와 유명 외국인 투자자들이 자금을 보다 안정성이 보장된 타 국가로 이전하면서, 홍콩의 자본 유출이 가속화되고 있다. 

떠오르는 아시아 금융 허브 '싱가포르'

대표적인 자금 도피처는 과거부터 '안정성'이 증명된 싱가포르로 향하고 있다. 안정성 이외에도 싱가포르와 홍콩은 공통 분모가 존재한다. 바로 아시아 금융과 비즈니스의 중심 답게 법인 주최로 투자가 이뤄지고 있다는 사실이다. 더불어 세금 관련 혜택도 타 아시아 국가에 비해 매우 다양하다. 우선 싱가포르는 세법상 자본이득에 대한 과세를 하지 않기 때문에 양도 소득세, 상속세, 증여세 등 대표적인 자본 이득에 대한 세금이 없다. 또한 법인세도 17% 수준으로 우리나라 최고 세율인 27.5%보다 무려 10% 저렴하다.

도시 국가인 싱가포르의 국토 면적은 719.9㎢로 서울특별시 면적인 605.4㎢보다 조금 크며, 60여 개의 크고 작은 섬으로 이뤄져 있다. 서울에 25개 자치구가 있듯, 싱가포르도 28개 구역(District)으로 구성돼 있다. 이 중 27·28구역 일부 빌라 단지를 제외하고는 외국인이 구매할 수 있다. 외국인이 구매 가능한 아파트는 평균적으로 2~3베드룸 타입이 9억~21억 원대에 거래된다.

내국인 친화적인 싱가포르 정부의 부동산 정책

싱가포르 주택 지수 변화 추이 / 그래프=뉴스포픽 윤홍기 기자

홍콩 사태 이후 대거 자금이 유입되는 상황에도 싱가포르 부동산은 안정적인 모습이다. 이미 오를 만큼 오른 가격이라 더는 큰 움직임이 없다는 일부 전문가의 의견도 있으나, 대부분은 싱가포르의 부동산 대책과 조세 제도가 이를 억제하고 있다고 분석한다. 최근 한국의 국회 의원도 싱가포르 모델을 한국의 부동산 대책 모델로 삼자는 주장 펼쳤다. 

낯선 싱가포르 부동산 시장을 이해하는 가장 빠른 방법은 '국가 주도'의 강력한 부동산 정책을 이해해야 한다. 가장 중요한 것은 개인의 부동산 소유를 극히 제한하고 있다는 점이다. 특히, 외국인의 경우 부동산 매입 자격이 매우 까다롭다. 땅은 사실상 외국인이 매매하는 것이 불가능하고 아파트나 콘도도 99년 임대(리스 홀드)가 대부분이다. '비즈니스'에 투자의 장이 활짝 열린 싱가포르 경제와 크게 비교된다고 볼 수 있다. 

이는 땅이 좁은 도시 국가 특성상 외지인에게 땅 소유권이 넘어갈 경우 국가 존립이 위태롭기 때문이다. 강력한 제재를 통해 국토의 90% 가량이 '국유지'일 만큼 토지 소유권은 철저히 정부가 통제한다. 대신 싱가포르 인구의 80% 이상은 정부가 제공하는 임대 주택에 거주한다. 싱가포르 주택 개발청의 아파트인 ‘HDB(Housing&Development Board)’에 국가 지원금을 받아 인구 대다수가 사는 셈이다. 특히 신혼부부의 91%는 결혼 시 정부 지원금으로 이곳에 거주한다.

설계부터 다른 효과적인 조세 제도

500,000 싱가포르 달러 주택 구매시 취득세 계산 방법 / 표=뉴스포픽 윤홍기 기자

싱가포르의 집을 구매할 때 납부해야 할 세금은 취득세(BSD : Buyer's Stamp Duty)와 추가 취득세(ABSD : Additional Buyer's Stamp Duty) 두 가지다. 취득세(BSD)는 부동산 매입가격에 따라 차등 적용된다. 처음 S$180,000까지는 1%, 다음 S$180,000까지는 2%, 그 다음 S$640,000까지는 3%, 그 이후부터는 4%의 취득세가 적용된다. 

예를 들어 50만 싱가포르 달러의 부동산을 구매할 땐 처음 18만 싱가포르 달러에는 1%에 해당하는 1,800 싱가포르 달러의 취득세가 부과된다. 다음 구간인 18만 싱가포르 달러에는 2%에 해당하는 3,600 싱가포르 달러의 취득세가, 이후 잔여 14만 싱가포르 달러에는 3%에 해당하는 4,200 싱가포르 달러의 취득세가 부과된다. 즉 50만 싱가포르 달러 어치의 주택 구매 시 납부해야 하는 취득세는 총 9,600 싱가포르 달러다.

주택 구매시 추가 취득세 산정 방법 / 표=뉴스포픽 윤홍기 기자

추가로 부가되는 추가 취득세는 부동산을 구매하는 이의 국적 및 보유 부동산 수에 따라 세금을 물리는 제도다. 2008년 금융위기 당시 꺾였던 부동산 가격이 2010년 이후 급격한 상승세를 보이자 싱가포르 정부가 부동산 경기를 가라앉히고 외국인의 싱가포르 내 부동산 투자를 막기 위해 2011년에 도입한 과세제도다.

시민권자 기준으로 처음 집을 사는 자는 취득세만을 내고 1주택을 보유한 시민권자가 추가 주택을 구매할 시 추가 취득세 12% 세 번째 주택을 구매할 시에는 15%의 추가 취득세를 납부해야 한다. 과세 대상과 보유 부동산 수에 따라 차등 적용하며 이는 주택 공급이 부족한 도시국가에서 효과적으로 주택 시장 과열 양상을 제어하고 있다.

주택 재산세 산정 기준 / 표=뉴스포픽 윤홍기 기자

거주 기간 혹은 임대 사업 기간에 납부해야 하는 재산세(Property Tax) 또한 주택의 목적과 가격에 따라 달라진다. 재산세는 집을 임대했을 때 얻을 수 있는 수익을 반영한 연간 가치(AV : Annual Value)를 기준으로 책정된다. 직접 거주할 때와 임대 수익이 있을 때 재산세 세율이 다르며 물론 직접 거주하는 경우 세율이 낮다.

또한 집을 팔 땐 양도세(SSD : Seller's Stamp Duty)를 납부하여야 한다. 이 또한 1년 안에 매각할 시 매각금액의 12%, 2년 안에 팔면 8%, 3년 안에 팔게 되면 4% 이후에는 없는 방식으로 단기적인 투기를 효과적으로 막고 있다.

집을 살 때 다주택자에 무거운 취득세를 물리고, 보유하고 주택으로 임대수익을 올리는 이에게 재산세를 더 많이 물리고 있다. 또한 팔 때는 보유하고 있는 기간에 따라 세금을 물림으로써 집을 투기 목적이 아닌 거주 목적으로 삼게 유도하는 것이 싱가포르의 조세 제도의 궁극적 목표다. 

또한 싱가포르 정부는 도시국가의 특성상 제한된 공급을 시민권자에게 고르게 분배하기 위해 외국인에게 더 높은 세율을 적용함으로써 국민을 위한 부동산 정책을 펴고 있다. 주택은 투기 목적이 아닌 시민의 주거 안정을 위한 수단으로 여기는 싱가포르 정부의 목표 의식이 엿보이는 대목이다.

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