• 수요일, 08월 05일
수요일, 08월 05일

임대차보증금채권 질권 설정에 관한 법률문제

임대차보증금채권 질권 설정에 관한 법률문제

Photo by Grant Lemons on Unsplash

최근 부동산 문제로 인해 정부가 강력한 제제 정책을 펼침에도 불구하고 서울의 전세 값이 폭등하고 있어 서민들의 잠자리 걱정이 날로 커져만 가고 있습니다. 목돈이 없는 대부분의 서민들은 천정부지로 뛰는 임대차보증금을 마련하기 위해서 어쩔 수 없이 은행으로부터 대출을 받을 수 밖에 없습니다. 그나마 최근 금리가 0%로에 가까워 대출에 따른 이자비용이 그리 큰 부담이 되지는 않습니다. 한편 금융사는 제로금리 시대에 원금을 보장하기 위한 방법으로 임차인의 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하는데, 최근 전세계약이 묵시적 갱신이 된 경우 채권자가 집주인을 대신하여 주택 인도를 요구할 수 없다는 대법원 판례가 나와 화제가 되고 있습니다.

사례

A는 지난 2015년 11월 B로부터 전세자금 7,000만원을 대출 받아 C의 주택을 임차하여 거주하고 있었습니다. 그런데 A가 대출약정 만기일이 지나고도 변제를 하지 않자 B는 A에게 변제를 요구하면서 C에게 임차주택을 인도하라고 요구하였습니다. 

이에 대해 1, 2심은 A는 B에게 대출금을 지급할 의무가 있고, B는 C에게 임대차보증금반환청구권을 직접 행사할 수 있으며, A에게 임차주택 인도할 것을 청구할 수 있다고 판시하였습니다. 

그러나 우리 대법원은 A는 B에게 대출금을 지급할 의무는 있지만, A와 C의 임대차계약은 묵시적 갱신이 되었기 때문에 A는 변론종결일 이후인 2020년 1월까지 C에게 임차주택을 인도할 의무가 없다고 보았습니다. 또한 임대차계약 기간이 만료된 것을 전제로 B가 C를 대위하여 임차주택 인도를 요구할 수도 없다고 판시하였습니다(대법원 2020다223781 판결 참조).

민법

제349조(지명채권에 대한 질권의 대항요건) ①지명채권을 목적으로 한 질권의 설정은 설정자가 제450조의 규정에 의하여 제삼채무자에게 질권설정의 사실을 통지하거나 제삼채무자가 이를 승낙함이 아니면 이로써 제삼채무자 기타 제삼자에게 대항하지 못한다.

②제451조의 규정은 전항의 경우에 준용한다

제353조(질권의 목적이 된 채권의 실행방법) ①질권자는 질권의 목적이 된 채권을 직접 청구할 수 있다.

②채권의 목적물이 금전인 때에는 질권자는 자기채권의 한도에서 직접 청구할 수 있다.

③전항의 채권의 변제기가 질권자의 채권의 변제기보다 먼저 도래한 때에는 질권자는 제삼채무자에 대하여 그 변제금액의 공탁을 청구할 수 있다. 이 경우에 질권은 그 공탁금에 존재한다.

④채권의 목적물이 금전 이외의 물건인 때에는 질권자는 그 변제를 받은 물건에 대하여 질권을 행사할 수 있다.

질권은 채권담보를 위하여 채권자가 채무자 또는 제3자 소유의 일정한 재산을 점유하고 채무의 변제가 있을 때까지 이를 유치함으로써 그 변제를 간접적으로 강제 할 수 있는 권리인데, 위 법규정에서 보는 바와 같이 임대차보증금반환채권은 지명채권이므로 지명채권양도의 방법으로 질권 설정을 할 수 있고, 나아가 질권자는 임대차반환채권을 임대인에게 직접 청구할 수 있습니다.

그러나 이러한 질권 법리에도 불구하고, 대법원은 임차인의 주거안정보장을 위해 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임차인에게 임차주택 인도를 요구할 수 없다고 본 것으로, 위 판례는 향후 금융사가 임차인에게 전세금을 대출해 줄 때 충분히 고려되어야 할 판례라고 생각합니다.

천찬희 변호사 / [email protected]
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