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수요일, 07월 08일

싱가포르 부동산의 몰락, 非常 사태 맞이하나?

싱가포르 부동산의 몰락, 非常 사태 맞이하나?

1일 저녁 싱가포르 탄종파가 도로 건너편에 한인타운 풍경이 보인다. / 사진=뉴스포픽 장성호 기자

[뉴스포픽=장성호 기자] 싱가포르 당국은 싱가포르의 경제하락과 더불은 부동산 시장의 불확실성에 “비상"상황을 겪고 있다. 즉, 부동산의 미분양 물량이 많고 경제가 불확실한 상황에서 싱가포르의 부동산 시장은 "잠재적 하방 리스크"에 직면해 있는 상황이다. 이에 대응하여 싱가포르의 통화 당국(the Monetary Authority of Singapore, 이하 "MAS”)은 부동산 안정화 정책을 들고나왔다. 법안을 발의하여 부동산을 안정화하겠다는 복안인데, 이를 두고 전문가들의 의견이 갈리고 있다.

싱가포르 경제의 다운사이드 위험

MAS는 불확실한 경제 전망과 불확실한 부동산 시장이 싱가포르 시민의 가계소득과 재산에 대해 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 말한다. 이미 싱가포르의 고용상황은 일자리보다 실업자가 더 많아졌고, 경제 성장 둔화 속에서 실업자 수가 점점 증가하고 있다. 또한, 주당 근로시간 단축과 일시적 해고자 수가 증가 추세를 보이고 있다.

MAS는 "국내총생산(GDP) 성장 둔화의 장기화 가능성 가운데 임금인상은 완화될 것으로 보여 가계의 부채관리 능력이 약화되고 있다"라고 말했다. 또한, 주택 미분양 물량이 쌓임에도 신규 주택 건설은 계속 늘어나고 있다. 3분기 콘도를 제외한 주택 미분양 물량은 4,377 세대로 전년 대비 2배 증가했다. 건축자들이 2017년에서 2018년 사이에 구매한 복합 사이트들을 재개발 중이기 때문에 미분양 주택의 증가세는 더욱 심화될 것으로 보인다.

연례 금융안정심의회에서 MAS는 “싱가포르 은행은 잠재 고객, 특히 대출 금액이 높은 가구는 위험을 염두에 두고 부동산에 투자해야 한다. 또한, 높은 대출금액을 빌려 대규모 미분양재고를 보유하고 있는 부동산회사들도 신중해야 한다"라며 현재 싱가포르의 부동산 상황을 경고했다.

싱가포르의 경제문제

싱가포르의 경제 상황은 더욱 암울하다. 싱가포르의 3분기 물가는 2018년 2분기에 비해 9.1%나 낮아졌다. MAS는 주택의 미분양 재고의 증가는 물가의 하락을 불러일으킬 수 있다고 경고했다. MAS의 시뮬레이션에 따르면 가계의 부채 관리 부담을 감당하는 중위 계층 가구의 담보 대출 서비스 비율이 60% 미만으로 떨어질 경우 싱가포르 전체 인구의 10%의 소득 하락과 주택담보대출 금리 2.5% 인상이라는 심각한 문제가 생긴다. 게다가 개인 부동산을 매입한 저소득층 가구는 주택담보대출 관리 부담이 70% 이상으로 늘어나면서 스트레스가 더욱 가중될 수 있다.

MAS가 경고하는 주의사항

MAS는 이런 부정적인 위험을 고려할 때, 예비 주택 구매자들은 장기 담보 대출 의무를 염두하고 구매를 진행해야 한다고 주의한다. 또한, 채무 재원으로 조달된 부동산 및 기타 대규모 구매에 대한 계약을 체결할 때 신중을 기울여야 한다고 말한다.

또한, 대출 금액이 높은 가구는 현재 싱가포르 경제 상황에 더 민감하게 반응할 수 있다. 그래서 대출금액이 높은 가구는 부채 관리 부담을 감당할 수 있도록 리스크 관리를 해야 한다.

현 싱가포르의 경제 상황 하에서는 기업의 자본 집약적 성격으로 인해 레버리지가 높아지는 경향이 있는 부동산 회사들도 경계할 필요가 있다. MAS는 "그들은 앞으로 민간 주택 공급의 대폭적인 증가를 사업과 재정 계획에 고려해야 할 것이다. 전체적으로 싱가포르 중앙은행은 싱가포르의 가계 대차대조표가 순재산의 증가와 함께 강화되었으며 현금과 예금과 같은 유동자산이 총부채를 초과하고 있다”라며 기업과 은행에 경계 태세를 갖출 것을 촉구했다. 

또한, 싱가포르 국립은행은 "세계 성장의 장기적 부진에 대한 기대와 불확실성 증가 등을 고려할 때 싱가포르 기업, 가계, 은행들은 경계를 늦추지 말아야 한다"라고 다시 한번 주의를 당부했다.

싱가포르 당국의 입장

싱가포르 당국의 노력으로 최근 가계 부채 증가세가 둔화하였고, 레버리지 리스크도 조금은 완화되었다. MAS는 "부동산 안정화 정책 발표 이후 4분기에는 가격 변동이 완화됐으며, 2018년 상반기보다 지금은 경제 상황이 더 좋아지는 추세이다"라고 말했다. 또한, “부동산 안정화 정책에 힘입어 미분양 주택의 수는 지난 4분기 전체 거래량은 32% 감소하였다.”라며 긍정적인 측면을 밝혔다. 그러나 싱가포르의 부동산과 경제가 동반 하락한 여파로 싱가포르 당국의 비상사태는 유지될 전망이다.

*다운사이드 : 실제 수익률이 예상 수익률보다 낮을 위험 또는 그 차이의 크기에 대한 불확실성을 말한다.

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