상가권리금 회수방해로 인한 손해배상청구

상가권리금 회수방해로 인한 손해배상청구

Photo by Youngmin Lee on Pixabay

사례

A는 2012. 11. 30. B로부터 상가건물을 임차하여 2016. 11. 30. 그 건물을 넘겨주기로 하였고, B는 2016. 10. 초경 A에게 ‘위 상가건물을 더는 임차하지 않고 직접 가게를 운영하겠다’라는 취지로 말을 하였습니다. 이후 A는 신규 임차인과 임대차 계약을 체결할 의사가 있는지를 내용증명을 통해 재차 물었고, B는 직접 사용하겠다는 취지의 답변서를 보냈습니다. A는 불필요한 절차를 밟을 필요가 없었기에 신규 임차인 주선의 노력을 중단하였고, B는 A가 신규 임차인을 주선하지 않았다는 것을 근거로 권리금 회수기회 보호의무가 없다고 주장합니다.

 

상가건물 임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

위와 같은 사례에 최근 우리 대법원은 “구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 관련 규정의 내용과 입법취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 

임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다.”라고 판시하여, 임대인이 더는 상가건물을 임차하지 않겠다고 확정적으로 표시하였다면, 임차인은 신규 임차인을 특정하여 임대인에게 주선하지 않았다고 하더라도 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 하였습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 참조).

상가임대차법상 권리금 회수 규정은 임차인이 상가건물에 투자한 비용이나 영업활동으로 형성한 지명도나 신용 등 경제적 이익이 임대인에 의해 부당하게 침해되는 것을 방지하기 위해 입법된 것이기에 위와 같이 임대인이 명백히 신규 임대차 계약을 체결하지 않겠다고 표현한 경우에는 신규 임차인 주선 없이도 임차인에게 권리금을 보장해 주는 것이 타당하다고 생각합니다.

 

천찬희 변호사 / [email protected]


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